L’analyse de Benjamin Mondou, directeur de l’agence Century 21 Lafage Transactions.
Propos recueillis par Louis Janmot
Quelle est la particularité du marché niçois ?
Il s’agit d’un marché constitué à la fois de résidents locaux, mais aussi de beaucoup d’internationaux, avec pas mal de résidences secondaires. C’est donc un marché qui se porte bien. Paris commence à freiner alors que chez nous, ce n’est pas le cas. La demande est très forte, à la fois sur la clientèle niçoise, et sur les clients d’autres régions de France qui viennent investir à Nice, en résidence principale ou secondaire. Beaucoup de Parisiens, mais aussi des Scandinaves, des Belges, des Suisses se positionnent. Également des Américains, car le dollar est très haut en ce moment.
Pourquoi les prix ne diminuent pas à Nice, au contraire d’autres grandes villes de France ?
À Nice, il y a peu de foncier de disponible. Il y a peu de logements neufs sur le marché, très peu d’offres, alors que la demande est au contraire très forte.
Quels types de biens sont disponibles ?
La demande est variable. Nous observons à la fois des gens qui veulent un pied à terre, un deux ou trois pièces dans le centre-ville, qu’ils loueront ensuite une partie de l’année. Mais nous observons aussi une forte demande pour les maisons avec un extérieur. Dès qu’un bien dispose d’un jardin et d’une terrasse, il part généralement dans la journée. Cela fait vingt ans que je suis dans le métier, et je n’avais encore jamais vu ça. Les acheteurs ne veulent plus prendre le risque de perdre une opportunité. Lorsqu’un bien correspond aux prix du marché, ils se positionnent. Les acheteurs connaissent d’ailleurs très bien les prix, même s’ils sont variables selon les secteurs.
Quel type de logements partent le plus vite aujourd’hui ?
Les deux pièces estimés à 250 000 euros situés dans le Vieux Nice, le Carré d’Or et Le Port partent très vite. Même chose pour les biens qui disposent d’un jardin et d’une terrasse, car la demande est très forte.
Les biens les plus coûteux, estimés à partir de 500 000 euros, se vendent tout aussi rapidement ?
Oui, c’est vrai pour tout type de biens tels qu’un appartement ou une maison. Les biens situés entre 500 000 euros et plus d’un million d’euros se vendent vite. Parmi les clients, nous retrouvons des Parisiens qui ont décidé de s’installer définitivement à Nice, et qui sont prêts à faire des allers-retours vers la capitale pour le travail. Nous avons aussi des Finlandais, des Danois, Suédois et Norvégiens qui se positionnent sur de beaux pieds à terre pour y vivre moins de 6 mois de l’année. Au-delà, ils risquent d’être taxés. Ils passent donc généralement la partie hivernale à Nice. Les Américains reviennent également en force et redécouvrent la Côte d’Azur depuis la levée des restrictions sanitaires.
En général, quel est le profil des acheteurs ?
Des primo accédants, salariés ou entrepreneurs, et des jeunes couples qui profitent des taux d’intérêt encore assez bas, même s’ils ont tendance à augmenter. Ils devraient toutefois rester à un niveau raisonnable, seul le taux d’usure nous embête encore un peu aujourd’hui.
Quelle est la part de logements secondaires à Nice ?
Elle est importante, nous sommes aux alentours de 20% de résidences secondaires à Nice, avec beaucoup de propriétaires originaires du Nord de la France.
Quels sont les quartiers les plus prisés de Nice ?
Le Carré d’Or, le Mont Boron et le Port ont toujours le vent en poupe. Le Port est même en train de devenir le centre névralgique de Nice, où s’installent des grands chefs étoilés et les meilleurs commerçants. Les prix devraient encore grimper sur ce secteur grâce à la rénovation prochaine de la Place Île de Beauté et de ses abords.
Quels sont les secteurs stratégiques ?
La nouvelle coulée verte, qui verra le jour après la démolition du théâtre national et du Palais Acropolis, va profiter au marché de part et d’autre. À titre d’exemple, le secteur Jean-Jaurès, qui valait entre 3 000 et 4 000 euros/m2 il y a dix ans, en vaut 10 000 en moyenne aujourd’hui. Même chose pour le boulevard Risso et le quartier Lyautey, qui devraient passer de 4 500 euros/m2 à 8 000 euros/m2 d’ici quatre à cinq ans. Tout le quartier Riquier devrait également bénéficier de la montée des prix du secteur du Port. Le quartier Delfino et le bas de l’avenue de la République devraient voir leurs prix monter mécaniquement.
Et sur le long terme ?
Pour un investissement sur dix ans, le quartier de la Gare va gagner en valeur, notamment grâce à la préemption de certains commerces qui devraient revaloriser le secteur. C’est un quartier où l’on trouve de très beaux habitats, des grands appartements avec de beaux plafonds. Il ne faut d’ailleurs pas oublier que, à deux pas, nous sommes à 8 000 euros/m2 au boulevard Victor Hugo.
Qu’en est-il des biens en périphérie de Nice ?
Saint-Laurent du Var augmente bien en valeur, ainsi que Cagnes-sur-Mer, notamment grâce au développement de la ligne 4 du tramway, car les gens sont devenus très attentifs à l’argument des transports en commun. L’arrière-pays niçois progresse fortement aussi avec les stations de ski Isola 2000, Valberg et Auron, où l’on a parfois atteint 10 000 euros/m2. Depuis la crise Covid, les acheteurs veulent de la verdure et des endroits où se ressourcer.
