Dans sept grandes métropoles sur dix, les prix de l’immobilier sont dans le rouge depuis la rentrée de septembre 2022, sauf à Nice, où les stocks sont faibles alors que la demande est au plus fort. Même les délais de vente, historiquement plus élevés que dans les autres territoires, commencent à raccourcir.
Par Louis Janmot
Esthétique et dynamique. S’il est bien un marché qui n’a pas ralenti en 2022, c’est le marché niçois. À l’heure où les grandes villes et métropoles de France font un peu grise mine, avec des prix qui stagnent, au mieux, voire diminuent plus généralement (-0,5% à Paris, -0,8% à Bordeaux entre le 1er octobre et le 1er novembre 2022) le marché immobilier de Nice, au-delà de la résilience, affiche de bons résultats. Selon l’indice des prix de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du 1er novembre, le prix moyen du mètre carré à Nice s’élève à 4823 euros/m2 pour un appartement, et à 5 552 euros/m2 pour une maison. C’est +0,3% de valeur en un mois, +0,9% en un trimestre, et carrément +7,0% en moyenne en un an. Une belle performance en temps de crise, qui s’explique par des raisons finalement évidentes.
Faibles stocks, forte demande
Ce qui va en la défaveur de la plupart des grandes villes, profite à Nice et son secteur.
Dans sept grandes métropoles sur dix, les prix immobiliers sont dans le rouge depuis la rentrée de septembre, de manière plus ou moins marquée : les baisses allant de -0,4% pour Lyon et Nantes, pour descendre jusqu’à -0,8% à Strasbourg. Et la tendance risque encore de se poursuivre d’ici la fin d’année 2022, puisque ces mauvais chiffres ont été constatés avant l’hiver, saison la moins dynamique pour le marché.Mais pas à Nice, où c’est plutôt l’inverse qui se produit : les stocks sont faibles et la demande est forte. À l’inverse des sept autres grandes métropoles, la capitale des Alpes-Maritimes attire les acheteurs tandis que peu de biens sont disponibles à la vente, autant sur le neuf que l’ancien. Plusieurs facteurs rendent en effet le marché niçois particulièrement dynamique : son bon tissu économique, le développement de son accès routier, de son réseau aérien, et de son offre de transports en commun, à laquelle s'ajoutera une nouvelle ligne de tramway qui reliera bientôt Nice à Cagnes-sur-Mer. Mais aussi son attractivité touristique, qui réunit près de 5 millions de visiteurs par an. Ou encore sa vie culturelle et sportive, en plein développement. Sans oublier sa population active, et aussi étudiante. Avec environ 45 000 étudiants à loger chaque année, l’investissement locatif à Nice offre en effet de belles opportunités, pour une demande qui se concentre essentiellement autour de petites surfaces en centre-ville, louées en moyenne 600 euros par mois.
Enfin, depuis la levée des restrictions sanitaires, le retour de la clientèle étrangère, notamment scandinave, dope encore un peu plus la demande. Dotés d’un bon pouvoir d’achat et de meilleures capacités de crédit dans leurs pays d’origine (que les clients locaux ce dernier trimestre), les clients d’Europe du Nord, après ceux de l’Europe de l’Est, se positionnent à leur tour sur l’investissement en Côte d’Azur. Notamment sur les résidences secondaires, avec Nice en ligne de mire. Cela étant, les biens ont tendance à se vendre plus vite qu’auparavant
Délais réduits
Certes, Nice fait historiquement partie des villes où les délais de vente sont les plus longs que la moyenne des grandes villes françaises. Malgré ses atouts et son dynamisme, le marché immobilier niçois est composé d’environ 14% de résidences secondaires selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Le profil des vendeurs peut donc avoir tendance à moins se presser pour céder son bien, et à temporiser pour que celui-ci se vende au juste prix.
Ainsi, en 2021, selon le dernier baromètre du groupe SeLoger, il fallait environ 109 jours pour vendre un bien à Nice, ce qui était déjà 20% de délai en moins qu’un an plus tôt, entre 2020 et 2021. C’était bien plus qu’à Paris, où il ne fallait que 45 jours en moyenne pour conclure une vente, et plus qu’à Lyon, qui ne nécessitait que 59 jours. La moyenne nationale se situait quant à elle à 45 jours pour les appartements, et 56 jours pour les maisons, selon cette étude.
En novembre 2022, la donne a toutefois changé pour Nice, et ses délais de vente semblent s’être bien raccourcis. Le site MeilleursAgents, qui analyse les annonces de son partenaire SeLoger, affiche 85 jours nécessaires en moyenne pour réaliser une vente désormais. Ce qui indique que les acheteurs ont plutôt tendance à s’accorder moins de délai de réflexion, et à s’aligner plus facilement sur le prix des biens.
Autre point important : cette moyenne est à nuancer, car elle englobe des situations très différentes. Sur un marché où la part des logements secondaires est deux fois plus élevée que la moyenne nationale (8,8% selon l’Insee), les ventes de résidences principales ne se concluent pas aussi lentement. Face à la tension que connait le marché niçois, avec peu de biens disponibles, et beaucoup d’acheteurs, les appartements et maisons qui se vendent au juste prix se négocient peu, voire pas du tout, et peuvent trouver preneur entre 15 jours et un mois. C’est encore plus vrai pour les logements qui combinent un extérieur et une belle exposition.
Les extérieurs très prisés
Les pépites partent vite. À Nice, les biens les plus recherchés, par l’intermédiaire des agences immobilières, restent les appartements avec terrasse, y compris ceux vendus à partir de 500 000 euros. Les acquéreurs s’intéressent également à des biens plus spacieux qu’avant 2019, quitte à les rénover pour les acheter en deçà des prix du marché. Le tout étant de pouvoir bénéficier d’un extérieur, dans la suite logique de la tendance post-Covid. Les acheteurs visent également des secteurs où ils peuvent se passer de la voiture au quotidien. À Nice, les secteurs privilégiés se situent donc sur le Carré d’Or, Le Port, le Mont Boron, Les Musiciens et Franck Pilatte. Et ce n’est pas près de changer sous peu.
