La crise sanitaire de 2020-2021, dont les effets se font toujours sentir en cette fin 2022, a profondément modifié la manière de concevoir la vie de bureau, sur fond de travail à distance. Si le marché retrouve peu à peu son attractivité aux yeux des investisseurs, il convient d’en comprendre les nouveaux enjeux avant d’envisager de se lancer.
Par Laurent Caillaud
Il n’aura fallu que quelque mois, certes marqués par une inattendue sidération face à l’ampleur d’une pandémie que personne n’aurait pu prévoir, pour que le monde de l’entreprise soit bouleversé dans toutes ses composantes. Et avec lui, la conception même de ce qu’est un bureau. Du jour au lendemain, chefs d’entreprises, managers et collaborateurs ont réalisé qu’il était possible de délocaliser tout ou partie de leurs tâches habituelles moyennant une simple connexion à Internet. Ce que certains observateurs voyaient comme un futur encore incertain est subitement devenu réalité : plus besoin d’être physiquement présent dans un bureau pour y travailler. Une révolution douce, mais une révolution quand même. Si l'ensemble des salariés n’a pas vocation à long terme, à passer au travail 100 % à distance, un partage de la présence sur site se dessine, estime-t-on chez BNP Paribas Real Estate. « Le télétravail a rebattu les cartes de l’organisation du travail et modifié durablement les attentes des collaborateurs », confirme Olivier Estève, directeur général délégué de Covivio, cité par Business Immo. Les nouveaux mots d’ordre sont la flexibilité, la connectivité, le bien-être, la centralité et la convivialité.« Pour les entreprises qui souhaitent attirer et retenir les talents, il s’agit donc de repenser les espaces de travail pour en faire une toute nouvelle destination », poursuit Olivier Estève. Avec l’installation d’une offre de services autrefois réservée à l’univers des loisirs, comprenant restauration de qualité, boutiques, espaces de relaxation et programmation culturelle.
Anticiper les attentes des collaborateurs
À quoi ressembleront les bureaux de demain ? La question est posée par un des acteurs majeurs du secteur sur le plan mondial, Cushman & Wakefield, dans une étude publiée en 2022. Le géant américain estime que « la demande d’espaces de bureaux reste forte, portée par l’amélioration de la conjoncture économique et la croissance des emplois tertiaires ». Il existe un intérêt évident, tant pour l’employeur que pour les collaborateurs, à réunir physiquement les équipes, même en intégrant aux organisations une certaine flexibilité. Pour Cushman & Wakefield, « l’hybride va s’installer durablement ». Ce qui signifie que dirigeants et collaborateurs seront amenés à passer d’une approche associant activité professionnelle et poste de travail défini à une autre approche, où l’activité sera réalisée en tout endroit jugé fonctionnel, pratique et agréable. Pour le groupe américain c’est « le rôle des bureaux qui a changé ». Il est désormais essentiel de comprendre les attentes des collaborateurs concernant l’expérience qu’ils vont vivre sur leur lieu de travail. En aménageant des espaces leur permettant de se rencontrer, se connecter, collaborer, se ressourcer... Ou comment faire du bureau un univers suffisamment séduisant pour que les salariés d’une entreprise choisissent d’y travailler plutôt que de chez eux ou dans un tiers-lieu. Un changement d’époque, en effet !
La généralisation du télétravail impose une réorganisation des bureaux comme des domiciles des salariés.
Un appréciable rendement locatif
À ce changement de philosophie s’ajoute une accélération de la transition énergétique, qui devient une priorité tant pour l’entreprise que pour ses collaborateurs, notamment les plus jeunes. Dans ces conditions, investir dans des bureaux est-il toujours une bonne idée ? Pour Le Mag de l’Immobilier, « le développement du télétravail et sa mise en application forcée à 100 % dans les entreprises a découragé certains investisseurs. (…) Cependant, il ne peut être exercé en permanence pour le bon maintien de l’activité et pour le bien-être des salariés. En conséquence, les bureaux seront toujours utiles et les investissements dans ce secteur devraient prochainement repartir à la hausse. » Quelle rentabilité en attendre ? Le rendement locatif avoisine 2 % à 4 % dans le cadre de locaux nus et grimpe à 6 % à 8 % pour des locaux équipés (de mobilier et du matériel nécessaire à leur usage). Soit un niveau appréciable à condition, mais cela n’est pas une surprise pour les familiers de l’immobilier, de choisir le bon emplacement !
