L’hôtellerie à la côte auprès des investisseurs en recherche de diversification patrimoniale. Ce secteur qui a fait la preuve de sa solidité à l’aune des 18 mois de confinements à répétition porte en effet d’attrayantes perspectives de développement, notamment en France. Il importe toutefois de bien en maîtriser les codes et les spécificités avant de se lancer.

Par Laurent Caillaud

visuel façade hôtel

Voilà probablement l’un des effets les plus inattendus de la crise sanitaire de 2020/2021. Les Français se sont rués vers les hôtels dès que les restrictions ont été levées, suivis de près par les touristes venus de l’Europe entière et (notamment) des Etats-Unis. Après un été 2021 marquant une hausse de 47 % du chiffres d’affaires de la filière hôtelière par rapport à une année 2020 certes sinistrée, l’été 2022 était annoncé comme celui de tous les records en France, avant une progression généralisée par rapport à l’avant-crise. Concernant les voyages d’affaires, l’arrêt des transports internationaux ayant entraîné la mise en place de solutions alternatives via les réunions digitales à distance, on aurait pu craindre un essoufflement de la demande. Il n’en est rien, celle-ci aurait quasiment retrouvé son niveau antérieur, selon le site Internet spécialisé Voyage d’Affaires. Il n’en fallait pas plus pour que les investisseurs se penchent avec un intérêt décuplé sur l’hôtellerie, tant le secteur a prouvé sa solidité et sa résilience malgré le cataclysme que fut (et est toujours) la pandémie de Covid-19.

Faut-il pour autant se lancer les yeux fermés ? Certainement pas, car un hôtel est à la fois un immeuble et une entreprise au fonctionnement atypique, dont la gestion demande une expertise bien spécifique. Tandis que les serial-entrepreneurs n’hésitent pas à se lancer dans la création de petits groupes indépendants assemblant jusqu’à une douzaine d’établissements, les néophytes auront intérêt à passer par des fonds spécialisés, comme 123 Investment Managers ou Extendam. Avec 288 participations pour 23 000 chambres, Extendam gère un milliard d’euros, soit 3 milliards de valeur d’actif, ce qui en fait le leader européen de son domaine. Ce fonds d’investissement est en effet dédié au financement et à l’accompagnement des entrepreneurs et des PME dans l’hôtellerie en Europe. Pour Bertrand Pullès, son directeur général adjoint, c’est cette spécificité qui explique le succès de la formule : « L’originalité d’Extendam est de se consacrer à l’hôtellerie. Un domaine qui requiert des compétences propres à tous les niveaux, de la sélection des prestataires au financement et à l’exploitation. Cette spécificité nous a permis d’acquérir une expertise unique sur le marché et fait de nous le référent en la matière, ce qui rassure les banques et les investisseurs. Notre mode de fonctionnement est par ailleurs assez inédit. Nous avons identifié une centaine de grandes familles impliquées dans l’hôtellerie en Europe, nous en accompagnons déjà une soixantaine dans le développement de leur activité. Notre force vient de ce que nous savons répondre très vite à leurs questions, dans un climat de confiance bénéfique pour toutes les parties. » Qui sont les clients investisseurs ? Qu’il s’agisse d’institutionnels, de bureaux de gestion de patrimoine ou de personnes privées, ils doivent disposer d’un minimum de 100 000 €, et jusqu’à plusieurs millions, avec l’intention de se diversifier dans cette classe d’actif, sans disposer d’un réseau établi ou de connaissance de cet univers. « Pour nous adapter à leurs besoins, nous leur proposons plusieurs solutions d’investissement allant de l’opération dédiée à la réunion de plusieurs investisseurs sur un même projet (ou club deal) ou à la répartition dans différentes capitales européennes, via le fonds que nous gérons, poursuit Bertrand Pullès. Ce sont eux qui choisissent leur stratégie d’investissement. Avec nous, ils n’achètent pas seulement des hôtels, ils achètent les meilleurs rendements hôteliers possibles, nos objectifs de taux de rentabilité interne (ou TRI) se situant entre 9 et 12 %. »

Un excellent levier contre les effets de l’inflation

Pourquoi choisir l’hôtellerie plutôt qu’une autre classe d’actifs ? Parce qu’investir dans l’hôtellerie, c’est investir dans des PME en contact avec le client final, dans un secteur qui a prouvé sa résilience de façon magistrale. Autre point capital, alors que l’inflation est de retour dans nos économies, l’hôtellerie peut adapter ses prix de vente à la hausse de manière très souple, à condition que la demande suive, bien sûr. Ce qui permet de répercuter en temps réel la hausse des charges, soit un excellent moyen pour les investisseurs de ne pas être pénalisés par la tendance inflationniste ! Enfin, par rapport à d’autres activités proches, l’hôtellerie est un secteur qui produit énormément de data : « On sait calculer de manière très précise ce que vaut un hôtel à travers son chiffre d’affaires et son nombre de chambres, la présence ou non d’un restaurant, d’un spa… Il existe chaque année de nombreuses transactions, nous évoluons donc dans un univers connu au moment d’investir. » Attention, acheter un hôtel est très différent d’acheter un immeuble résidentiel ou de bureaux. Car il s’agit généralement d’investir à la fois dans les murs et dans l’exploitation, ce qui exige une parfaite connaissance du marché.

Piscine Hôtel

Mutualiser les charges

Au moment d’investir, quelle est la taille idéale d’un hôtel ? Environ 50 à 250 chambres, estime-t-on chez Extendam. Plus petit, l’hôtel sera difficile à rentabiliser, à moins de bénéficier d’un concept très fort dans une zone touristique ou d’affaires de premier plan. Certaines charges fixes sont en effet incompressibles, qu’ils aient 15 ou 100 chambres. Citons l’exemple très parlant du gardien de nuit, dont le salaire sera plus facile à absorber avec un hôtel de bonne taille. L’idéal est donc de mutualiser les charges entre plusieurs hôtels, à commencer par les services généraux. Cette diversification des actifs possède une autre vertu, elle entraîne une diversification du risque. Car l’écueil que l’on rencontre avec les hôtels de 300 à 500 chambres est d’exposer plus fortement les investisseurs en cas d’arrêt de leur activité comme ce fut le cas lors de la pandémie de Covid-19, notamment dans les pays où la filière n’a pas été soutenue par les pouvoirs publics.

La délicate valorisation d’un hôtel

Pour valoriser le fonds de commerce d’hôtel, indique le courtier Credipro, on multiplie le chiffre d’affaires annuel par un taux compris entre 80 et 300 %. Pour définir ce taux, il faut tenir compte en priorité du taux d’occupation mais également de nombreux critères plus subjectifs comme la qualité de l’emplacement, l’état des locaux, la typologie de la clientèle et la saisonnalité, les possibilités d’extension, l’état du matériel etc. Des éléments auxquels il convient d’ajouter le montant du loyer si la société est locataire ou la valeur de l’immobilier si la société est propriétaire de ses murs.
La mesure du potentiel de développement d’un hôtel repose sur une analyse fine du taux d’occupation et du prix des chambres, couplée à des informations spécifiques à l’activité hôtelière comme la saisonnalité, les services proposés par l’établissement, la méthode de réservation ou le référencement. Un audit social, enfin, sera indispensable avant tout projet de reprise. Là encore en tenant compte des spécificités de l’activité, d’où la nécessité, indique Credipro, de se faire accompagner par un spécialiste de l’évaluation hôtelière pour le fonds comme pour les murs.
_Source : Credipro.com